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Economía Los precios de los departamentos en cinco distritos de Lima han subido 175% desde el 2007. En el resto del país, entre 70% y 120%.

Burbuja Inmobiliaria ¿Existe?

4 imágenes disponibles FOTOS  PDF 

Elmer Cuba

“La dinámica de incremento de los precios de los inmuebles no responde a la dinámica de una burbuja”, sostiene Elmer Cuba, de Macroconsult.

Desde 2007, los precios –en soles– de los departamentos en 5 distritos de Lima Metropolitana han subido cerca de 175%. En el resto de la ciudad y en las demás ciudades del Perú también han aumentado notablemente los precios, aunque en una menor magnitud (entre 70% y 120%, dependiendo de la ciudad).

Las preguntas obvias son si estamos ante una burbuja inmobiliaria, como aquellas ocurridas en Estados Unidos, España o Japón. Si es así, ¿cuándo estallaría la burbuja peruana? O si se trata de un boom inmobiliario. Es decir, un aumento que no cederá, y más bien se estabilizaría, hasta volver a crecer más adelante.

ALGUNOS CONCEPTOS

Una burbuja de activos se puede definir como aquella situación en la que los precios se desvían de su valor fun-damental. Es decir, los precios dejan de responder a sus fundamentos económicos y sólo suben porque vienen subiendo, hasta que ocurre un choque fuera del mercado inmobiliario que hace reventar la burbuja.

Es decir, la dinámica de una burbuja es sencilla: los precios subieron hoy porque subieron ayer y mañana subirán porque subieron hoy.

Las burbujas existen. Las más emblemáticas de los últimos años son las de Japón (1990), EE.UU. (2006), Irlanda (2007) y España (2008).

Generalmente, las burbujas ocurren en un entorno de política monetaria muy laxa por algunos años, la que toma la forma de excesiva liquidez y bajas tasas de interés. Ello se refleja también en un mercado hipotecario casi explosivo, con condiciones crediticias de ganga.

En cambio, un “boom” ocurre cuando se observa un incremento de precios –que puede ser relativamente rápido– pero tiene respaldo en variables reales.

OTROS PAÍSES

El precio de la tierra en Japón creció 200% entre 1984 y 1990, cuando explotó la burbuja. En 2012 los precios eran los mismos que en 1984.

En Estados Unidos, entre el 2000 y el 2006, los precios promedio de las casas aumentaron en cerca de 100% (índice Case-Shiller). En 2009 habían caído en cerca de 30%.

En España –entre 2001 y 2008– los precios del metro cuadrado también se duplicaron en euros reales. Para 2012 ya habían perdido 25% de su valor.

Como queda claro, las burbujas inmobiliarias existen.

CASO PERUANO

Los distritos más caros del Perú han aumentado 175% en 6 años (Ver gráfico 1).

Usualmente estos fenómenos inmobiliarios están asociados a un boom de crédito hipotecario, que compromete al sistema bancario y financiero de un país, si estalla la burbuja.

Durante los últimos cinco años, el crédito hipotecario ha reflejado un fuerte dinamismo en comparación con el resto de créditos de la economía. Desde 2007, el crédito hipotecario total del sector privado creció en 26.5% anual. El mayor dinamismo reflejado se explica, en parte, por la implementación de programas de vivienda ofrecidos por el Gobierno.

Sin embargo, existe un importante déficit habitacional, que da un soporte al piso a los precios agregados. En 2011, casi dos millones de hogares suman el déficit habitacional cuantitativo del Perú.

Existen dos aproximaciones complementarias para analizar una burbuja. Una es calculando el ratio del valor del departamento entre el valor anual de los alquileres, conocido como PER (una versión del Price to Earning Ratio, de finanzas). Es decir, si el inmueble vale US$ 100,000 y el alquiler anual es US$ 10,000, el ratio es 10. Es decir, si se alquila, en 10 años se recupera el valor. Otra es viendo directamente los precios y sus determinantes.

De acuerdo con Global Property Guide, si el PER se mantiene entre 12.5 - 25.0, se dice que el precio se encuentra en niveles normales, situación que según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) se da en Lima Metropolitana, ya que el ratio viene oscilando entre 15 y 16. Este guarismo muestra el número de años que se tendría que otorgar en alquiler un inmueble para recuperar el valor del mismo.

Viendo los determinantes reales, un reciente estudio de Macroconsult muestra que los precios de los departamentos se encuentran alineados con el PBI per cápita y la evolución del tipo de cambio real. Por ahora se trataría de un boom en medio de una demanda todavía insatisfecha de viviendas, sobre todo en estratos emergentes. Sin embargo, se espera una fuerte moderación en el ritmo de incremento de los precios en 2014.

En resumen, según ambas aproximaciones, podemos seguir tranquilos. (Por: Elmer Cuba*)

(*) Socio director de Macroconsult

 


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